招财法事维持多久:商品房库存分析－－读叶檀女士“维持土地招拍挂制度有[已扎口]

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拜读了叶檀女士的文章“维持土地招拍挂制度有前提”之后，受益非浅，也颇有共鸣招财法事维持多久。但文中的一段话，引发了我的思考，有不一样的看法，就试着做了一些分析。

　　　　先将这段话转载如下：

　　　　“至于通过供求关系来解决高地价、高房价，则是错误理念招财法事维持多久。2008年，由于商品房成交量下降，库存房可供未来四到五年所需，但2009年成交量处于历史高位，供需不足矛盾时时见诸报端。2008、2009年的刚性需求并未发生本质变化，而库存水平截然不一样，可见住房市场不能以消费刚性需求作为衡量指标。”

　　　　这段话首先表明了“通过供求关系来解决高地价、高房价，则是错误理念”的观点招财法事维持多久。于是我们来看看叶女士的论据。有几个关键词：库存房，库存水平，刚性需求。我们一一来分析。

　　　　库存房：

　　　　库存房的数据我查来查去，没找到什么实质性的证据招财法事维持多久。于是我只能另辟蹊径，何不从上市公司的报表上想办法？由于时间、精力和能力有限，我只选取了万科的三年年报作为数据来源，管中窥豹吧。

　　　　近三年万科住宅销售和存货情况

　　　　　 房屋销售额 总存货(亿元） 现房(亿元） 在建(亿元） 拟开发(亿元）

　　　　2009年 634.2 900.2 53.1 414.5 432.6

　　　　2008年 478.7 858.5 78.9 438.3 341.3

　　　　2007年 523.6 664.1 46.5 338.8 278.8

　　　　数据来自年报招财法事维持多久。由于存货没有面积数据，在我们后面分析中，都试图用当前的市场价值来表示库存房的量。

　　　　什么是库存房，我想把它定义为目前或很快（几个月之内）即可进入市场销售的存量住宅招财法事维持多久。那么库存房体现在存货那一部分呢。首先是现房，第二是在建，因为地产项目实质性开工后，一般能在数月内达到可售状态，而且后面我们会发现，这一部分存货不少已经处于可售和售出状态。至于拟开发产品，会计上是这样定义的：“拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为已完工开发产品的土地。”由于尚未开发，需要较长的开发周期才能进入市场，不应计入当前存量。

　　　　那么库存房的量是否就等于表中现房加上在建呢，不然招财法事维持多久。有几个因素需要考虑。

　　　　对现房存量，由于会计准则采用了成本和可变现值孰低法，因此现房的市场价值比会计存货价值要高，我们假设平均毛利率为20%（万科2009年营业利润率为21%），则现房的市场价值为现房存货价值/（10.2）招财法事维持多久。

　　　　对在建产品，在建产品中部分已经销售完毕，由于尚未竣工结算，才计入会计存货招财法事维持多久。但不应计入我们定义的可售的存量，这是一项扣除因素。增加因素为：在建产品为达到现房状态，尚需投入更多成本，报表时点成本尚未完全计入。我们假设平均完成率为75%，可以折算出在建转成现房后的总成本（存货价值），折算成现房后还需折算为市场价值。计算公式

　　　　（在建存货价值/0.75）/（10.2）—在建存货已销售合同额

　　　　下表是从报表中采集的近三年在建存货已销售合同额

　　　　　 在建存货已销售合同额(亿元）

　　　　2009年 356.5

　　　　2008年 273.4

　　　　2007年 238.1

　　　　用上述方法计算出的库存房年末价值量

　　　　　 未售存货当前价值

　　　　2009年 400.7

　　　　2008年 555.7

　　　　2007年 384.7

　　　　库存水平

　　　　我们已经得出了近三年的库存房价值，那么我们用什么来衡量库存水平呢招财法事维持多久。我想用库存价值除以报表年度的销售额来作为指标来表示，简单的讲，就是按统计时发展趋势，开发商只卖库存，多长时间卖完，单位为月。结果如下：

　　　　　 存货水平指标(月）

　　　　2009年 7.6

　　　　2008年 13.9

　　　　2007年 8.8

　　　　我的计算口径和样本与叶女士引用数据的计算口径和样本肯定是不一样的，故没有绝对的可比性招财法事维持多久。但关键是理解指标的含义，作出自己的判断。

　　　　刚性需求

　　　　我理解叶女士讲的应该是自住需求，自住需求究竟占多少，我没有收集到可信的数据招财法事维持多久。从我上述分析的过程，我无法得到“住房市场不能以消费刚性需求作为衡量指标。”的结论。当然，我也不能否认投机行为在房地产市场的普遍存在。而且，我确定对需求分析以及货币、财政政策对其的影响是一个值得深入研究的问题。

　　　　结束语

　　　　关于房价问题，我始终认为供需双方才是市场经济中产品价格的决定性因素，任你有使出万般手段，不从供需关系入手，终归是权宜之计，或者严重一点，可能要开改革开放的倒车招财法事维持多久。

　　　　其实我本人非常喜欢读叶女士的博客招财法事维持多久。本文纯属有感而发，期待理性探讨，集思广益，探索房地产真相。

　　　　最后，本文分析的过程的样本数据很小，有一定的代表性，也有明显的不足，欢迎各位看官提供更多的分析数据招财法事维持多久。

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