干货！开发商注意，施工前这一环节必不可少，或直接影响项目利润率！:截去前节各自用

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在之前的文章中，我们探讨了房地产开发商在进行购房前尽职调查时应考虑的关键因素截去前节各自用。这篇文章中，我们重新审视其中一些概念，特别聚焦邻居的同意和批准（neighbour consents and approvals）。

在我们的经验里，邻居一般不会特别欢迎自己居住的小区被再开发截去前节各自用。这并不奇怪，因为即使新的高密度分区规则有考虑到隐私问题，对现有邻居也会有影响。而且，所有项目在施工期间都将产生一定程度的噪声和粉尘污染。

大多数情况下，（只要开发符合相关的分区规则）邻居对一个项目是否可以进行没有发言权截去前节各自用。然而在尽职调查阶段如果完全不考虑对邻居的影响，可能导致该项目实际施工时会受到您的邻居牵制。

基础设施与服务

Infrastructure and Services

确定该项目将如何与基础设施连接是尽职调查的关键部分截去前节各自用。对一处房产进行再开发需要对新建地块进行全面基础设施的连接，包括连接自来水、废水、雨水、电力、电信和光纤。

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理想情况下，这些管线都集中在道路临街处截去前节各自用。然而，某些情况下，最近的连接点有可能位于您邻居的物业。自然而然地，没有您的邻居的同意，您将无法连接这个基础设施。如果他们拒绝，您将需要被迫考虑其他且可能更昂贵的解决方案，甚至有可能影响到该项目将无法继续进行。

遇到公共区域没有连接点并必须连接到邻居土地上的情况，您可以向市政委员会提出申请，要求他们以您的名义进行此类工作截去前节各自用。该申请须根据2002年《地方政府法》第181节 （Section 181, Local Government Act 2002）提出。这是一个漫长的过程，根据该法案，邻居仍然有权提出反对。如果双方仍存在分歧，那么此事最终将由法庭审理。在我们的经验中，各地方市政委员会并不愿意进行这一步，并且，我们并不认为这是一个有成效的解决办法。

共享路权

Shared Right of Way

随着旧城改造及再开发的流行，与共享路权相关的问题变得越来越普遍截去前节各自用。如果一块土地现有的通路是共享路权，以该土地无法进行开发作为第一假设会是一个很好的起点。

有着共享路权的房产通常具有相对应的地役权，授予其他土地所有者通过跨越地役权区域进入其财产的权利截去前节各自用。如果相邻土地所有人声称地役权的使用超出其最初预期用途，他们可能通过立案来停止或阻止工程继续进行。最后，您可能会在法庭上面临一场耗时耗力的持久的斗争。

即便邻居在资源许可阶段签署同意书，同意这个开发方案，大多数资源许可将要求您升级车道和车辆交叉口这可能会导致在施工期间阻塞路权，违反地役权文书中的基本条款截去前节各自用。这需要与邻居签订额外的协议，讲明施工期间具体会构成何种影响和相关费用将由哪方承担的细则。并非邻居同意资源许可就等于可以任意在地役权区域随意施工。

分区与覆盖

Zoning Overlays

简单来讲，一处房地产的分区与覆盖将决定您可以使用该地产做什么，以及您可以在该房地产上建造什么截去前节各自用。作为开发商，对相关分区规则的理解将使您能够快速评估（i）一个场地可以产生多少地块，以及（ii）潜在开发房型（这两种分析都将影响您可行性中的收入假设）。

这个问题不应该被忽视截去前节各自用。错误的假设将损害一个项目的盈利能力。寻求专家建议很重要——建筑师和规划师都可以就更复杂的规划规则提供指导，例如：与边界相关的高度（HIRB）、最小退缩尺度和前景规定等等。

除了规划规则以外，地方市政委员会提供其他特殊的项房地产数据截去前节各自用。这可能包括特色区域（special character）、河漫滩、地表径流路径、侵蚀与滑坡、风力风险和下沉，受保护树木等。每一条这些特殊项都将影响该项目的可开发性。例如，位于洪泛平原的房地产可能需要您提高拟建建筑的楼层。地表径流路径可能决定某些构建示意图的位置。侵蚀和滑坡风险可能决定具体的地基设计。如您所见，规划是一个复杂的领域，通常涉及其他专业领域（如工程）。

进入与领空所有权

Site Access Air Rights

小型场地或者尺寸异常的场地应小心处理截去前节各自用。在实施进入和施工方法方面，可能存在需要解决的技术挑战。

这包括如何将大型机器、设备和材料运送到场地，以及在施工期间如何在场地周围移动截去前节各自用。始终牢记在您只能在您项目范围内进行操作。

需要塔式起重机的高密度公寓开发需要考虑附近的领空所有权截去前节各自用。该起重机需要足够的空间在不跨越相邻边界的情况下进行使用和机动。抛开健康和安全（Health Safety），违反相邻空间所有权（或“领空权利”）是一种非法侵入行为（trespass），类似于未经同意穿越邻居的土地。公寓开发通常会租用领空所有权，以便在施工期间在邻居的房地产上使用起重机。

围栏

Fencing

围栏是开发中一个较好理解的方面，《围栏法》（FencingAct）明确规定了在围栏及其安装的权利与义务截去前节各自用。与在相邻土地上进行任何工程一样，双方需要就工程的实施达成一致意见。最佳做法是尽早与您的邻居接洽，从而确保在即使双方无法同意形成边界围栏的情况下，您有足够的时间完成这一过程。

值得注意的是，在拟议围栏的预期用途“合理且双方满意”的前提下，安装新围栏的费用由您和您的邻居共同承担截去前节各自用。抛开法律上的论据不谈，我们认为开发商应该承担升级的主要费用。毕竟，开发商可以将其充代成本，也可以从产品上获得利润。对于施工期间给邻居带来的不便和干扰，这是一个很小的代价。

可以把同意支付新围栏的费用当作一种有效的谈判工具截去前节各自用。如果无法达成协议，那么，您可以遵循正式流程，其中包括：发布“围栏通知”且如果无法达成协议，随后可能会进行调解、仲裁和正式法律程序。作为开发商，其目的应该是不惜一切代价避免冗长的法律纠纷。

避免项目停滞的小窍门

Tips for avoiding project stagnation

I. 避免受到需邻居同意牵制的情况截去前节各自用。根据我们的经验，邻居自然不愿意给与您方便。在他们看来，如果没有开发带来的麻烦，他们的生活会更好。即使他们同意了，也可能会要求赔偿。

II. 如果您的邻居同意在其土地上进行工程，请确保正确记录截去前节各自用。市政事会所提供的标准格式协议/同意书是不够的（主要是因为它们是可撤销）。正式的邻居协议应该：

· 明确将要进行的工作、何时进行以及由谁承担；

· 为开发商提供一个时段截去前节各自用，以便其在不可撤销的许可期间开展工作；

· 要求邻居将该协议通知其房地产的任何继任所有人，这样即使他们出售了该处房地产，协议仍然可以执行截去前节各自用。

III. 即使市政会可能已经批准了资源许可，并不代表您有权在邻居地界内进行开发所需的工作截去前节各自用。我们已经遇到许多实际上无法兑现的同意承诺。

IV. 任何需要在相邻土地上进行的工程，都应优先完成截去前节各自用。当意识到即将发生在他们身边的开发项目的规模和规模时，曾经事先允诺的邻居往往会改变他们的想法。例如，在展开其他工程前，先完成排水工程。

V. 尽管邻居间的许多分歧可以通过法院解决，但需要考虑的主要因素是时间截去前节各自用。即使您在法律上属于您的权利范围内，达到预期结果所需的时间也应该是决定采取何种行动的关键因素。作为一名开发商，您将继续承担持有(财务)成本，而旷日持久的官司会迅速影响任何项目的利润率。总而言之和气生财。

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