和合法:天津高院：疫情期间租金减免规定的适用前提是存在合法有效的租赁合同

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天津高院：

宝琪华公司主张依照《最高法院涉疫情案件指导意见（二）》第6条、《天津打赢疫情防控阻击战若干措施》第7条规定减免2020年1月1日至2020年4月3日间费用，因该条款系针对涉新冠肺炎疫情期间租金减免的规定，适用前提应是存在合法有效的租赁合同关系，故租赁合同关系终止后的仓库占有使用费不能适用该条款，宝琪华公司该项主张，缺乏依据，亦不成立和合法。

阅读提示

今年以来，各中央企业和地方国有企业坚决贯彻落实党中央、国务院关于稳市场主体的部署要求，对受疫情严重冲击的服务业小微企业和个体工商户积极减免国有房屋租金，取得良好成效和合法。但针对新冠肺炎疫情期间租金减免的规定，适用前提是存在合法有效的租赁合同关系。

案情简介

相关法律法规、司法解释

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》

6. 承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持和合法。

承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同和合法。

法院裁判

一审法院认为：本案争议焦点为：宝琪华公司应否给付滨海中远公司诉请的仓库租金、超期使用费和其他各项费用以及具体数额和合法。

本案为港口租赁合同纠纷，滨海中远公司、宝琪华公司签订的《仓库租赁合同》是双方真实的意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依据合同约定和法律规定行使权利并履行义务和合法。根据涉案合同约定，租赁面积为8550平方米，仓库租金按每日每平方米0.62元计算，月租金为8550＊0.62＊30=159030元，宝琪华公司亦确认欠付2019年6至12月份租金的事实，故应就欠付的2019年6至12月份租金1113210元承担给付责任。

关于仓储超期使用费问题，涉案合同约定，租赁期满，除滨海中远公司同意续租外，宝琪华公司应在租期届满后的15日内返还仓库，逾期返还的，每逾期一日应按每平方米0.67元支付仓库占用期间的使用费和合法。首先，宝琪华公司主张按照《离场通知书》的记载，搬离仓库的日期为2020年4月3日，滨海中远公司主张应为4月6日，但未提供充分有效的证据证明，一审法院对滨海中远公司的主张不予支持，宝琪华公司搬离仓库的日期为2020年4月3日。其次，宝琪华公司确认欠付仓库超期使用费的事实，但主张合同期满后，滨海中远公司仍按照仓库租赁期间每日每平方米0.62元的租金标准向宝琪华公司主张超期使用费，故该费用应仍按照租金的计算标准支付。对此，一审法院认为，滨海中远公司在仓库租赁期间按月向宝琪华公司发送缴费通知单，要求宝琪华公司按照通知单记载的金额支付各项费用，此行为已构成滨海中远公司、宝琪华公司的交易习惯。在租赁期满后，滨海中远公司虽未同意续租，但其在发送的缴费通知单中仍按照租金（每日每平方米0.62元）的标准催收超期使用费，系以其行为对仓库超期使用费的数额进行了调整，宝琪华公司对此也无异议，因此，滨海中远公司、宝琪华公司之间仍应按照租金（每日每平方米0.62元）的标准计算超期使用费，一审法院对宝琪华公司的主张予以支持。鉴于宝琪华公司超期使用仓库的期间为2020年1月1日至4月3日，其应给付滨海中远公司超期使用费492993元。

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天津高院再审认为：本案为港口租赁合同纠纷，争议焦点为： 1．宝琪华公司应否支付2020年1月1日至2020年4月3日间仓库占有使用费；2．宝琪华公司负担的电费标准应如何确定和合法。

（一）宝琪华公司应否支付2020年1月1日至2020年4月3日间仓库占有使用费和合法。

《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期和合法。涉案《仓库租赁合同》约定租赁期限至2019年12月31日止，宝琪华公司应在租期届满后15日内返还仓库。滨海中远公司于2020年1月20日发送《律师函》，告知宝琪华公司租期已经届满，要求宝琪华公司返还仓库并承担违约责任。据此， 滨海中远公司已在租赁期间届满后明确表示不一样意续租，故双方租赁法律关系已于2019年12月31日终止，宝琪华公司主张原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，缺乏依据，不能成立。宝琪华公司应当支付2019年欠付的租金及2020年欠付的仓库占有使用费。

宝琪华公司主张依照《最高法院涉疫情案件指导意见（二）》第6条、《天津打赢疫情防控阻击战若干措施》第7条规定减免2020年1月1日至2020年4月3日间费用和合法。因该条款系针对涉新冠肺炎疫情期间租金减免的规定，适用前提应是存在合法有效的租赁合同关系，故租赁合同关系终止后的仓库占有使用费不能适用该条款，宝琪华公司该项主张，缺乏依据，亦不成立。一审判决认定宝琪华公司支付滨海中远公司仓库占有使用费492993元及相应利息，数额准确，本院予以维持。

（二）宝琪华公司负担的电费标准应如何确定

《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定和合法。涉案《仓库租赁合同》约定，租赁期间发生的用电费用，按照天津港物流园区的标准，由宝琪华公司自行承担。二审庭审中，宝琪华公司主张天津港物流园区标准即为天津电网销售电价标准，滨海中远公司主张没有明确的天津港物流园区标准。双方对此未能达成一致，故应按照交易习惯确定。滨海中远公司向宝琪华公司发送缴费通知单记载的电费收费标准为每度1.5元，宝琪华公司已按照该标准支付2019年5月前的电费，故双方已经形成按照每度1.5元标准计收电费的交易习惯。一审判决认定期内电费标准为每度1.5元，依据充分，应予确认。宝琪华公司在租期届满后继续占用仓库，双方未就此期间的电费标准达成一致。滨海中远公司主张参照期内电费标准计付电费，较为合理，一审判决予以支持，并无不当。

综上所述，宝琪华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持和合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判和合法。

案例来源

天津港保税区宝琪华国际贸易有限公司、天津滨海中远集装箱物流有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

案号：（2021）津民终313号

裁判日期：2021年06月11日

本文作者：于杰和合法，公司业务部实习律师，中国政法大学法学学士

专业领域：公司法律事务、民商事诉讼法律事务

主要业绩： 先后为河南超赢投资有限公司、北京理工大学郑州智能研究院、中原航空融资租赁有限公司、河南国宏融资租赁有限公司、中国平安产险河南分公司、河南佳昌房地产开发有限公司、河南世昌兴实业有限公司、河南省中豫城市投资发展有限公司等企业提供专项或常年法律顾问服务和合法。

编辑 | 许惠宇

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